【深几度·产业报道系列】
撰稿｜杨真心
编辑｜吴俊宇
「摘要：从过往互联网金融乃至共享出行等一系列频繁遭遇严格监管的行业来看，考验来临之时，往往这几类企业可以获得长久发展：合规健康，遵循政策法律规范；注重经营，策略相对稳健，现金流良好；规模体量大，行业变化下能够扛住压力。」
2020年对于长租行业而言是比较魔幻的一年。
伴随着租赁市场成交量的下降和成交周期的延长，现金流吃紧的长租公寓先后“暴雷”，租客、房东、平台与行业都被牵涉其中。
为预防由“暴雷”引发的金融风险，政策紧跟其后。
今年9月，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》（下称《征求意见稿》）。
该条例的意见征求阶段已于10月8号截止，行业各方对于最终的条例均在拭目以待，但唯一可以确定的是，对于长租行业的政策监管将越来越完善。
作为创新的商业模式，长租公寓为房屋租赁市场带来了新鲜血液，但部分不良经营的企业也让租客和业主心有余悸。
在越来越严格的监管之下，什么样的长租企业才能独善其身？长租公寓平台要如何应对新环境？
01
被重点关注的租金贷
在《征求意见稿》出台之后，成都也出台了《关于开展住房租赁资金监管的通知》，细看政府的监管动作，都将租金贷作为重点监管对象。
实际上，租金贷也正是许多长租公寓暴雷的症结所在。
回头看爆雷的长租公寓平台，不难发现租金贷被作为融资工具、资金杠杆来使用了。通过让租客以租金贷方式缴纳房租，在短期内积累大笔资金。
在获取资金后，平台又缺乏有效管理，或者没有风险控制意识，将大量资金盲目地投入到市场扩张中，最终导致资金链断裂，企业“暴雷”。
“暴雷”之后，被当做“敛财手段”的租金贷业务也被“妖魔化”为企业倒闭的背后推手。
那么，租金贷究竟是什么？
实际上，租金贷的本质就是一款金融产品，商业银行等金融机构依据长租公寓和租客签订的合同，一次性将租客合同期内的所有租金支付给长租公寓，租客按月或者按季度把租金支付给金融机构还款。
作为一款工具，租金贷本无罪，只是需要资金池“守夜人”。
在某些投机平台，它是金融杠杆，而对于认真经营的长租平台来说，租金贷则可以用来更好地服务租客，减轻这一群体的经济压力。
2018年，自如、链家等企业就曾承诺不强制使用租金贷，自如也表示过，相比其他租金贷占比超过70%的很多企业，自如的负债水平和投入水平是良性的。
不难看出，追求良性运转的长租机构在企业经营上往往一步一个脚印，不会把目光仅放在租金贷上，而是聚焦产品和服务本身，精耕细作。
02
监管注视下，谁能独善其身？
实际上，除上文提到的成都外，上海、广州、合肥、重庆、海口、石家庄等城市也发布了《住房租赁风险提示》，提醒承租人防范租金贷风险。
早在去年12月，住建部、国家发改委等六部门就已经联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规定住房租金贷款金额占比不得超过30%。
政府的“强监管”，直接打击了某些长租公寓赖以生存的包租+规模的薄利空间，那么，什么样的企业才能独善其身？
从过往互联网金融乃至共享出行等一系列频繁遭遇严格监管的行业来看，考验来临之时，往往这几类企业可以获得长久发展：
